Trong hoạt động cho thuê nhà chung cư, nghĩa vụ thuế là một vấn đề mà cả bên cho thuê và bên thuê cần quan tâm để tránh những rủi ro không đáng có. Nhiều trường hợp chủ nhà do thiếu hiểu biết khi soạn thảo hợp đồng đã vô tình kê khai doanh thu cho thuê cao hơn thực tế, dẫn đến việc bị cơ quan thuế xác định phải nộp thuế, dù đáng ra không thuộc diện chịu thuế.

1. Quy định về ngưỡng doanh thu phải nộp thuế
Theo quy định hiện hành, cá nhân cho thuê nhà (bao gồm cho thuê nhà chung cư) có tổng doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống (tương đương 8.333.333 đồng/tháng) thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT).

Ngược lại, nếu doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì chủ nhà phải nộp thuế TNCN 5% trên doanh thu cho thuê, thuế GTGT 5% trên doanh thu cho thuê; tổng mức thuế phải nộp khi vượt ngưỡng là 10% doanh thu.

2. Nguy cơ “mất oan tiền thuế” từ hợp đồng ghi sai giá thuê
Về nguyên tắc, giá thuê nhà ghi trong hợp đồng cần phản ánh đúng giá thực tế mà hai bên thỏa thuận. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ nhà và bên thuê lại “gộp” các khoản chi phí khác (phí dịch vụ nhà chung cư, tiền giữ xe,…) vào giá thuê chung để thuận tiện thanh toán. Điều này tiềm ẩn rủi ro lớn đối với bên cho thuê.

Ví dụ: Một căn hộ chung cư được cho thuê với giá 8,2 triệu đồng/tháng, chưa bao gồm 500.000 đồng phí dịch vụ nhà chung cư và 300.000 đồng tiền giữ xe. Thỏa thuận thực tế là bên thuê tự trả các khoản phí này cho ban quản lý tòa nhà.

Tuy nhiên, khi lập hợp đồng, hai bên lại ghi: “Giá cho thuê căn hộ chung cư là 9 triệu đồng/tháng, đã bao gồm phí dịch vụ nhà chung cư và tiền giữ xe.”.

Khi đó, khả năng cao cơ quan thuế sẽ căn cứ 9 triệu đồng ghi trong hợp đồng cho thuê nhà để xác định doanh thu chịu thuế. Như vậy, doanh thu hàng năm là 108 triệu đồng, vượt ngưỡng 100 triệu đồng/năm. Chủ nhà sẽ phải nộp thuế TNCN và GTGT với tổng số tiền 10,8 triệu đồng/năm.

Thực tế, số tiền thực thu cho thuê nhà chỉ 8,2 triệu đồng/tháng, tương đương 98,4 triệu đồng/năm, chưa đến mức phải nộp thuế.

Như vậy, chỉ vì cách ghi giá thuê không tách bạch, chủ nhà đã “mất oan” khoản tiền 10,8 triệu đồng mỗi năm.

3. Cách ghi hợp đồng để tránh bị tính thuế oan
Để đảm bảo quyền lợi và tránh bị tính thuế không đúng, khi soạn thảo hợp đồng cho thuê nhà chung cư, chủ nhà cần lưu ý các nội dung sau đây:

- Ghi rõ giá thuê nhà đúng với giá thực tế: Ghi đúng số tiền cho thuê nhà thực tế, không cộng gộp các khoản chi phí khác. Ví dụ: “Giá cho thuê căn hộ chung cư là 8,2 triệu đồng/tháng.”

- Tách riêng các khoản chi phí dịch vụ, tiện ích: Các khoản như tiền giữ xe, phí quản lý, phí dịch vụ tòa nhà, tiền điện, tiền nước… cần quy định rõ bên thuê tự chi trả trực tiếp cho đơn vị quản lý. Ví dụ: “Bên thuê chịu trách nhiệm thanh toán phí dịch vụ nhà chung cư (500.000 đồng/tháng) và tiền giữ xe (300.000 đồng/tháng) trực tiếp cho ban quản lý”.

- Hạn chế thỏa thuận “đã bao gồm”: Cụm từ “đã bao gồm” rất dễ khiến cơ quan thuế hiểu rằng đây là một phần doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà. Trong trường hợp bắt buộc phải thu hộ các khoản này thì cần ghi rõ đây là khoản thu hộ, chi hộ, không tính vào giá thuê.

- Lưu giữ chứng từ thanh toán: Nếu các khoản phí dịch vụ được bên thuê thanh toán riêng, nên có hóa đơn, biên lai tách biệt để chứng minh khi cần.

Lưu ý khi ký hợp đồng cho thuê nhà chung cư để tránh “mất oan tiền thuế”